京沪广深5月楼市全线下挫 万科等价格松动

新“国十条”出台后，一线城市房地产市场供求关系迅速逆转，刚需消费者持币与资金链坚挺开发商“隔房观望”，导致部分城市住宅成交量出现了环比70%的大跌，但成交均价依旧站在2万元/平方米的高位。

这种僵持状态能持续多久？业内有人预判：至少三个月。因为有些地方调控细则尚未出台，大部分地产商仍在等待。而伴随销量的下滑，房价则以10%的下降速度缓慢阴跌，行业龙头万科的楼盘最近都开始价格松动。这似乎是个鼓舞人心的“信号”。

但冷静的市场观察者指出，地价能否下降才是房地产下一步能否企稳的重要因素，而这取决于出让土地的地方政府的利益选择。如地价不跌，开发商降价卖房积极性不够,这种情况持续到2012年的话，房屋供应可能大幅下降，市场重演2009年的情况，然后政府再打压，由此无限“恶性循环”。这显然不是影响着钢铁、水泥等众多产业的房地产业长期发展的应有之义。

北京一二手房成交跌五成 机构预计4季度降价

开盘已一周有余的北京东北三环外楼盘太阳公元，在北京市房地产交易管理网上登记的已预定和签约的房源仅为53套，仅占此次推出全部房源的1/4。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，5月1日~5月30日，北京期房市场中，扣除限价房、经适房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，仅为去年5月1日~5月30日商品住宅期房成交11187套的三成，环比4月也下跌了59.1%。而从5月10日开始，北京商品住宅期房已连续3周日均成交量低于100套。

成交量的持续下降，使开发商的开盘热情逐渐降温。截至5月30日，5月份北京市场中仅有18个项目开盘。亚豪机构的相关统计显示，这一数字相比5月初计划开盘的项目量减少了一半左右。

然而在市场交易持续萎缩了一个月之后，新开楼盘并没有出现降价情况。据亚豪机构监测，5月开盘的项目相比上期的调价幅度有所降低，调价幅度普遍在3%~8%之间，另外有个别项目出现停涨。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，在政策重压下，购买力的停滞导致楼盘积累目标客户的周期大大加长，以至于在达到预定开盘的日期时尚未积累到一定的客户量，只得选择延期开盘。他预计降价时间窗口可能出现在今年第四季度。

相比一手房市场，北京二手房价没那么矜持。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至5月30日北京二手住宅成交12913套，环比跌幅超五成。据21世纪不动产监测数据，北京5月二手房价整体出现10%左右的下滑，望京、通州等区域二手房价降幅更达15%。该公司分析师齐凡预计，未来二手房价将处于一个缓慢下滑状态，同时出现分化。“大部分房源保持现有价位或缓慢下滑；20%房源降价幅度加快。”

上海一手房成交缩七成 开发商未来随行就市

今年5月上海商品住宅成交量达5年来最低。在佑威及楼市专评网最新发布的数据中，整个5月，上海新房住宅的周成交量都在6万~8万平方米的历史低谷徘徊，以至于5月上海市商品住宅累计成交面积约为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%。有迹象显示，目前已有个别开发商着手调整其楼盘全年的销售进度，以做好长期“抗战”准备。

佑威房地产研究所副主任陆麒麟指出，即便在2008年楼市的最低谷的9、10月份，上海商品住宅月成交量尚且可以达到40多万平方米。而今年5月的成交量仅为30万平方米，“剔除春节因素，今年5月的商品住宅成交比2008年的低谷期还要低30%左右”。

“我和开发商开会，发现他们得了‘焦虑症’。”一位国际物业代理公司人士透露，目前不少开发商已被迟迟不出的楼市调控细则和目前的成交量“折磨”得不知所措。暂时无计可施的情况下，延迟推盘似乎就成了开发商的本能反应——5月上海新房住宅的推盘量明显“缩水”。数据显示，5月全市商品住宅供应面积为95万平方米，环比4月大降23%，同比亦下降约25%。据搜房网统计，5月申城开盘项目预计有96个，但截至上周末，实际已开盘项目仅46个，有约五成楼盘“爽约”。

有开发商向《第一财经日报》透露，接下来越来越多原本有推盘计划的开发商或许会调整销售进度，重新尝试“少量多批”的推盘方式，即有多少积累客户，就推多少房源。上海中梁房地产开发有限公司市场营销部副经理王付超亦表示，虽然该公司旗下的项目——宝山英伦印象暂时未达到预售标准，但“根据客户积累量推盘”肯定是今年公司的重点销售策略之一，“推得多了也卖不掉”。而对未来楼盘定价策略，多数开发商讳莫如深。王付超表示，该公司将“随行就市”；绿地集团有关项目负责人也称，旗下几个楼盘未来一段时间的定价“将看市场反映而定”。

值得关注的是，受5月成交豪宅的价格拉动，5月上海商品住宅成交均价依旧高位徘徊，为22338元/平方米，环比4月减少2.6%。但个别楼盘调价开盘，近日位于上海宝山区的保利叶上海推出一批房源，其中小户型叫价15500~16500元/平方米，降回到去年10~12月份的价格水平——在今年1~3月，保利叶上海成交房源的均价一度达18000元/平方米以上。