首套房贷利率下调或成政策微调方向
每当管理层嘴里高喊“不放松”的时候，往往就是快“扛”不住的时候。虽是一句戏言，但这次似乎也不例外。
“坚持房地产调控政策不放松”的中央决策话声未落，各地的首套房贷利率却已萌生降意。
近日，中国人民银行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院教授李稻葵就公开呼吁，“首套房贷政策应定向放宽”。
事实上，一些地区的部分银行已有所行动了。广州、南京等地首套房贷利率有不同程度的下调，中国工商银行、中国银行、中国建设银行、招商银行等多家银行在部分地区首套房贷由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率。
对此，莫尼塔投资公司房地产分析师施琪日前在接受《投资者报》记者采访时表示，调研发现，广州这些地区的首套房贷利率下调现象只是个别银行与部分地区，这种现象在全国并不普遍。虽然存款准备金率下调对银行的资金有所缓解，但从房地产成交量来看，目前银行投放给房地产市场的信贷并不多。
首套利率下调是政策微调方向
“如果明年房价下调幅度大，首套房贷利率下调的可能性很大，这可能也是明年上半年房地产政策微调的主要方向。”施琪告诉《投资者报》记者。
这一看法得到了上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的认可。他告诉《投资者报》记者，今年年底到明年上半年首套房贷利率会首先松动。但他强调，这有一个过程，并且首套房贷利率下调的幅度主要看两个方面：一是银监会指导意见的明确规定；二是银根放松的步调。如果放松步调快，那么银行放贷就多，其利率下调幅度也大。
另外，中央财经大学金融学院教授郭田勇也认为，首套房贷款利率还有下降空间。他表示，就现在情况看，也不排除央行继续降低存准率，释放更多的资金。如果这样，银行资金变得充裕，为了寻找优质客户，很可能下调首套房贷利率。
但光大银行首席宏观分析师盛宏清却持不同观点，他在接受《投资者报》记者采访时表示，“首套房贷利率未来不但不下调，还有上浮趋势。”理由是目前仍旧是负利率时代，银行未来包括吸储的资金成本会提高，这样相应的贷款也就自然变高。“也就是说，面粉贵了，面包也会随之而贵。”
不过，杨红旭却坚持认为，“首套房属于居民自住住房消费，这种刚性需求是合理的，应该得到保护。”
在积极呼吁放宽首套房贷政策的李稻葵看来，对于既能买房、信用又不错的客户应予以放开，帮助恢复房地产交易量，同时带动上游产业的逐渐恢复。
另外，施琪同时指出，明年房地产政策微调主要是首套房贷利率下调，但可能还会出台包括松绑普通商品房标准以及公积金政策等一些措施，“虽然近期有个别城市已出台此类措施，明年的覆盖范围会扩大到更多城市。”
11月末北京与武汉先后放宽普通商品房标准。而公积金政策方面，宁波、南京等城市也有放宽举措。例如南京公积金贷款政策，其最高贷款额度由20万元/人调整为30万元/人。
明年“严控”投资与投机
2011年我国房地产市场调控取得明显成效，一线城市稳中有降，而二三线城市则是涨幅趋缓，同时全国房屋成交量也出现明显下滑。
12月9日，国家统计局发布的数据清楚表明，11月全国商品房出现销售量价齐跌态势。房价拐点虽已确立，但调整幅度还很有限，大多城市并没有出现大幅下跌。
为此，12月12日在北京召开的中央经济工作会议仍然明确强调，“明年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。这释放出的政策信号是在房价未出现实质性下降前，房地产政策放松几乎是不可能的事情。
但松绑首套房贷利率跟明年国家调控目标并不矛盾。社科院金融重点实验室主任刘煜辉告诉《投资者报》记者，国家调控旨在抑制投资与投机行为，只要银行在执行过程中不要变相操作就行。
同时，受访专家均认为，明年“严控”目标仍是投机投资型需求，即第三套及以上住房，而目前银行暂停的三套房贷政策在2012年仍将会延续。
而对于“第二套改善性住房房贷利率是否松动取决于明年国内外的经济形势。”施琪说。虽然二套房不是“严控”目标，但门槛却提高了，对于其信贷，国家也是实施严格的管理。
明年三季度或是买房良机
政策不会大放松，而房价走向下降通道，对于普通百姓来说，此时才是买房良机？
“买房最佳时期应该是明年三季度，因为明年上半年房价肯定往下走，但到三季度以后房价会企稳，明年下半年信贷政策放松概率大。”施琪判断。
事实上，未来几个月，楼市供应释放力度将加大，房价调整迹象将更为明显。对此，社科院认为明年三季度房价或大降。
社科院12月9日在北京发布的《住房绿皮书》中表示，2012年将是住房市场调控措施充分发挥效应的一年。2012年一季度，一线城市绝对价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导，价格拐点很可能在第一季度显现。到二季度，整体性降价幅度则有限。预计开发企业会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。但真正的降价是在第三季度，降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。但这一降价有一个前提，就是信贷资金不能满足需求，上半年销售远低于预期。
