警惕!只租不售背后隐藏的投机陷阱

近期各大城市都出让了部分只租不售的地块，可以看作是政府对住房租赁市场支持的一种表现。在此之前，万科在北京海淀已经通过自持比例和自持年限的竞拍形式，拿到过两幅全自持项目，至今已经拿下五个全自持项目，并为此累计花费170多亿人民币。

媒体对此的评论也多是积极向上，认为只租不售的模式会有助于抑制房价的增长。甚至在某些无脑看跌派看来，未来房价马上会进入暴跌行情，多年的夙愿终于可以实现，长出了胸中的一口恶气。

且不说媒体的态度，因为要符合主旋律。至于无脑看跌派嘛，只能说脑子是个好东西。

众所周知，房地产开发是需要巨额资金支持并且需要资金不断周转的行为，而只租不售则会极度降低开发商资金周转的速度，将原本一两年的周转周期拉长至几十年。这就会导致一个后果：一家开发商开发了几个只租不售的项目之后，资金无以为继，只能一直当着房东，慢慢回收房租，再也没有资金去开发其他的项目。

所以说，由国家或者国企来当房东是不现实的，因为谁都不会有如此大规模的资金，源源不断的进行租赁房屋开发。所以在推动房屋租赁市场之初，即提出了需要“金融行业”支持，以发展租赁房屋的建设。

金融行业支持的目的只有一个，使房地产开发企业获得相应的资金支持，以保证持续不断的开发行为。然而金融行业不是慈善行业，提供的资金需要回收，并且还有利息。只租不售项目却又无法通过常规的销售回笼资金，偿付贷款和支付利息。如果仅凭房租收益，以目前普遍的住宅租售比来看，再刨除政策、土地和税收方面优惠所能节约的开发成本，房租收益可能很难覆盖借款的利息，更何况偿付本金。

因此金融行业支持可能会遇到极大的困难。

然而，一处只租不售的住宅，它的实际评估价值是等同于周边同类型的可售住宅的，只是受政策所限，不能正常变现。同时只租不售住宅在实际开发中会受到一定的政策优惠，实际开发成本明显低于周边同类型的可售住宅。这样实际评估价值与开发成本之间具有了更加可观的差额，这可观的差额即能成为吸引金融机构争相争夺的利润来源。

首先来说，只租不售的住宅同样是优质资产，同时金融机构对房价的预期必然是坚挺的。之前我有文章特意分析过房价坚挺与上涨的原因，这里就不再赘述。而且对于作为收购方的金融机构来说，资产的价格会低于市场同类产品的价格。

同时，尽管政策规定了开发项目是只租不售，但现在可以做到资产证券化的金融机构多如牛毛。因此当这类金融机构收购只租不售的项目之后，可以迅速将资产进行证券化，在金融层面变成可售。当然这里销售的不再是实体的住宅，而是一份份以住宅价值作为背书的有价证券。

对金融机构来说，投资只租不售项目足够的预期利润，而又可以通过证券化快速收回资金和收益。

可以预见到，未来的只租不售项目开发完成后，会很快被打包卖给某些金融机构，回笼资金和获取开发利润。

金融机构则会迅速将资产进行证券化，放到市场上，卖给各类投资者，获得预期的投资收益。

各类投资者则会在二级市场中进行交易，获得预期的投资收益。

通过上述分析，大家可以看到，只租不售并不能真正的控制房地产项目进入销售市场。随着国内金融市场的不断进化和繁荣，只要是优质资产，总会通过这样或者那样的模式进入投资市场进行交易。

，对于某些投机客来说，反而是多了一条在房地产方面投机的途径。毕竟现在房价较高，房地产投机的门槛也在提高。然而投机资产对应的证券，或者私募基金则门槛会降低很多。原本百万级的投机门槛，未来会降为十万级甚至万元级，只要有些闲散资金的公众，都可以进入房地产投机渠道，并从中分一杯羹，最后演化成为全民炒作“楼券”的全民投机行为。

    因此，只租不售背后，隐藏了一个巨大的投机陷阱。如要真正保持房地产市场的长期健康发展，必须及早对相应的金融行业加强监督，制定对应的游戏规则。

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